Le décret tertiaire désigne l'obligation réglementaire française de réduire les consommations d'énergie des bâtiments à usage tertiaire. Il concerne propriétaires et locataires à partir de 1 000 m² de surface tertiaire. Chacun des assujettis calcule son objectif de réduction et s'expose à des sanctions administratives en cas de manquement.
Cet article couvre les bâtiments concernés, le calcul des objectifs, les échéances, les sanctions et la mise en conformité, puis les textes voisins, la déclaration annuelle sur la plateforme de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) et les cas particuliers.
Qu'est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire, nommé officiellement dispositif éco-énergie tertiaire, est l'obligation réglementaire qui impose aux bâtiments à usage tertiaire d'au moins 1 000 m² de réduire par paliers leur consommation d'énergie finale, soit l'énergie achetée et relevée au compteur.
Cette obligation vient de l'article 175 de la loi Élan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. Elle tient son nom usuel du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019.
Il s'agit d'une obligation de résultat et non de moyens : des niveaux de consommation à atteindre, sans travaux prescrits. Le suivi passe par la plateforme OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire) de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME).
Quels textes encadrent le décret tertiaire ?
Quatre textes principaux encadrent le décret tertiaire : une loi, un décret, des articles de code et un arrêté.
Chacun de ces textes, publiés en version consolidée et en PDF par Légifrance, tient un rôle distinct.
- Loi Élan, article 175 : pose l'obligation.
- Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 : fixe le seuil de 1 000 m².
- Articles L174-1 et R174-22 à R174-32 du code de la construction et de l'habitation (CCH) : codifient la loi et le décret.
- Arrêté du 10 avril 2020 : fixe la méthode de calcul.
Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?
Les bâtiments concernés par le décret tertiaire sont ceux qui accueillent des activités tertiaires, marchandes ou non marchandes, sur au moins 1 000 m² de surface de plancher.
Le code de la construction et de l'habitation (CCH, article R174-22) prévoit 3 configurations de bâtiments soumis.
- Bâtiment entièrement tertiaire : tout bâtiment à usage tertiaire exclusif d'au moins 1 000 m².
- Partie de bâtiment mixte : les parties tertiaires d'un bâtiment à usages multiples, dès 1 000 m² cumulés.
- Ensemble de bâtiments : les bâtiments d'une même unité foncière ou d'un même site, dès 1 000 m² tertiaires cumulés.
L'illustration schématise les 3 configurations de bâtiments assujettis, chacune avec son seuil de 1 000 m² de surface tertiaire, seule ou cumulée.
Sont assujettis le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail. L'article L174-1 du CCH vise les bâtiments existants à usage tertiaire ; le ministère de la Transition écologique applique le dispositif aux constructions existantes et neuves.
Comment se calcule le seuil de 1 000 m² ?
Le seuil de 1 000 m² se calcule sur la surface de plancher à usage tertiaire, cumulée par bâtiment, partie de bâtiment mixte ou ensemble de bâtiments d'un même site.
La surface de plancher (article R111-22 du code de l'urbanisme) correspond à la somme des niveaux clos et couverts, calculés au nu intérieur des façades, à l'exclusion des aires de stationnement et des locaux techniques. Les surfaces non tertiaires accessoires d'un bâtiment tertiaire, rattachées à son activité, sont comprises dans le calcul.
Deux immeubles de bureaux de 600 et 500 m² sur une même unité foncière totalisent 1 100 m² : les deux sont assujettis, alors qu'aucun n'atteint le seuil seul.
Quels bâtiments sont exemptés du décret tertiaire ?
Les bâtiments exemptés du décret tertiaire sont les constructions provisoires, les lieux de culte et les bâtiments opérationnels de défense ou de sécurité, 3 catégories fixées par l'article R174-22 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
- Constructions provisoires : celles bâties sous permis de construire précaire.
- Lieux de culte : les bâtiments ou parties de bâtiments destinés au culte.
- Défense et sécurité : les bâtiments où s'exerce une activité opérationnelle de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.
L'illustration regroupe les 3 types de bâtiments exemptés accompagnés de leur définition issue de l'article R174-22 du CCH.
L'exemption fait sortir le bâtiment du champ de l'obligation ; la modulation des objectifs, elle, maintient l'obligation et ajuste l'objectif.
Qui doit appliquer le décret tertiaire : propriétaire ou locataire ?
Le propriétaire et le locataire doivent appliquer le décret tertiaire, chacun pour les actions de sa responsabilité. Le bail fixe la part de chacun.
Le tableau ci-après expose la répartition la plus usuelle, que le code ne fixe pas et que le bail précise, puis la déclaration de chacun sur OPERAT, plateforme de l'ADEME.
| Acteur | Ce qui lui revient | Déclaration |
|---|---|---|
| Propriétaire bailleur | Bâti et équipements à sa charge | Seul ou par mandataire |
| Locataire preneur | Exploitation et équipements privatifs | Seul ou par mandataire |
L'article L174-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) leur impose de définir ensemble les actions à mener, chacun transmettant tous les ans ses consommations. Au-delà de 2 000 m² de bureaux ou de commerces, l'annexe environnementale du bail (article L125-9 du code de l'environnement) organise l'échange de ces données entre bailleur et preneur.
Quels sont les objectifs du décret tertiaire ?
Les objectifs du décret tertiaire sont une réduction de la consommation d'énergie finale d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, mesurée par rapport à une année de référence.
L'objectif porte sur l'énergie finale, tous usages et toutes énergies confondus. L'année de référence est de 12 mois consécutifs entre 2010 et 2022.
Ce graphique met face à face la consommation de l'année de référence et celle des paliers 2030, 2040 et 2050, diminuée d'au moins 40 %, 50 % puis 60 %.
Chaque palier, de l'échéance 2030 du décret tertiaire à celle de 2050, s'atteint par l'une des deux méthodes : une réduction en valeur relative par rapport à l'année de référence ou un seuil de consommation en valeur absolue par catégorie d'activité.
Valeur relative ou valeur absolue : quelle méthode choisir ?
La valeur relative ou la valeur absolue se choisit librement : atteindre l'une des deux suffit à chaque échéance, et la plus favorable au bâtiment s'applique.
Les deux méthodes se distinguent sur trois critères.
| Critère | Valeur relative | Valeur absolue |
|---|---|---|
| Mesure | Baisse de 40 %, 50 % puis 60 % de la consommation de référence | Seuil en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m²/an), fixé par arrêté pour chaque catégorie d'activité |
| Notation de l'arrêté | Crelat | Cabs |
| Profil favorable | Bâtiment énergivore, à fort gisement d'économies | Bâtiment déjà performant, proche du seuil |
Selon l'arrêté du 10 avril 2020, les consommations sont corrigées des variations climatiques, département par département, avant comparaison à l'objectif.
Comment choisir son année de référence ?
L'année de référence se choisit entre 2010 et 2022, sur 12 mois consécutifs de consommations justifiées par factures ou relevés, en retenant de préférence la plus consommatrice.
Choisir l'année la plus consommatrice disponible réduit l'effort à fournir, l'objectif étant calculé en pourcentage de sa consommation. Un bâtiment à 1 000 MWh en 2012 et 800 MWh en 2019 vise 600 MWh en 2030 avec 2012, contre 480 MWh avec 2019.
À défaut d'année de référence renseignée sur OPERAT avant le 30 septembre 2027, la première année pleine d'exploitation déclarée constitue l'année de référence.
Comment calculer son objectif de réduction ?
L'objectif de réduction se calcule en plafond de consommation : la consommation de référence multipliée par 0,6 pour 2030, 0,5 pour 2040 et 0,4 pour 2050.
Le simulateur ci-après contrôle l'assujettissement d'un bâtiment et affiche ses plafonds 2030, 2040 et 2050 ainsi que l'écart à combler.
L'arrêté du 10 avril 2020 dispose que Crelat = (1 - taux) × Créf, Créf désignant la consommation de référence ajustée du climat. Une référence de 2 000 MWh donne 1 200 MWh en 2030, 1 000 MWh en 2040 et 800 MWh en 2050.
Le simulateur traite la seule valeur relative, sans ajustement climatique.
Dans quels cas peut-on moduler ses objectifs ?
On peut moduler ses objectifs dans 3 cas prévus par le code de la construction et de l'habitation (CCH).
- Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : risque de pathologie du bâti ou atteinte au patrimoine.
- Changement d'activité : nouvelle activité exercée ou variation de son volume.
- Coûts disproportionnés : dépenses manifestement disproportionnées par rapport aux gains attendus, au-delà d'un temps de retour sur investissement fixé par arrêté.
La modulation est justifiée par un dossier technique du propriétaire et, le cas échéant, du locataire, au plus tard le 30 septembre 2027 pour la première décennie. La variation de volume ne nécessite pas de dossier technique : elle est ajustée sur la plateforme par les indicateurs d'intensité d'usage.
Quelles sont les échéances du décret tertiaire ?
Les échéances du décret tertiaire sont une déclaration annuelle au plus tard le 30 septembre et 3 paliers de réduction, en 2030, 2040 et 2050.
La frise aligne sur une même ligne les dates clés de 2019 à 2031 et les 3 paliers de réduction de 2030, 2040 et 2050.
Voici l'ordre des dates clés.
- 1er octobre 2019 : entrée en vigueur du décret n° 2019-771.
- 30 septembre 2022 : première déclaration, tolérée jusqu'au 31 décembre 2022.
- 30 septembre 2027 : déclaration des modulations de la première décennie.
- 2030 : palier de 40 % de réduction.
- 31 décembre 2031 : vérification de l'atteinte du premier palier.
- 2040 et 2050 : paliers de 50 % et 60 % de réduction.
Quelles sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire ?
Les sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire sont la publication du manquement et une amende administrative. À défaut de déclaration, une mise en demeure de 3 mois est adressée avant publication.
Ce schéma reprend les 4 étapes de la procédure jusqu'à l'amende et, à part, les 2 étapes du défaut de déclaration.
La procédure préfectorale en 4 étapes s'enclenche en cas d'objectif manqué non justifié.
- Mise en demeure d'établir un programme d'actions.
- Seconde mise en demeure après 6 mois sans programme.
- Publication de la mise en demeure ignorée.
- Amende d'au plus 1 500 € (personne physique) ou 7 500 € (personne morale).
Comment se mettre en conformité avec le décret tertiaire ?
La mise en conformité avec le décret tertiaire suit 5 étapes, du recensement des surfaces à la déclaration annuelle.
- Vérifiez l'assujettissement et les surfaces.
- Collectez les consommations d'énergie.
- Choisissez l'année de référence et la méthode.
- Établissez un plan d'actions après un audit énergétique.
- Déclarez les consommations chaque année.
Le plan d'actions porte d'abord sur le bâti et les équipements pilotés, puis sur l'exploitation et les usages, avec l'appui d'un bureau d'études. Cette approche rejoint le décret BACS (building automation and control systems) et sert l'efficacité énergétique.
Quel lien entre le décret tertiaire et le décret BACS ?
D'un côté, le décret tertiaire pose un but : diminuer la consommation énergétique des bâtiments tertiaires. De l'autre, le décret BACS fixe un moyen d'y arriver : un système d'automatisation et de contrôle, ou gestion technique du bâtiment (GTB), chargé de piloter le chauffage, la climatisation et les autres équipements.
Depuis 2023, le décret BACS s'applique aux bâtiments tertiaires dont le chauffage ou la climatisation dépasse 70 kW. Les bâtiments existants de plus de 290 kW devaient s'équiper au plus tard le 1er janvier 2025. Ceux de plus de 70 à 290 kW doivent s'équiper au renouvellement de leur système, au plus tard le 1er janvier 2030.
Quel rôle joue le décret tertiaire dans l'efficacité énergétique des bâtiments ?
Le décret tertiaire joue dans l'efficacité énergétique des bâtiments le rôle d'outil réglementaire qui impose au parc tertiaire des baisses chiffrées de sa consommation d'énergie finale.
Issu de la loi Élan, il applique aux locaux de services la politique d'efficacité énergétique. Selon le Service des données et études statistiques (SDES), le secteur tertiaire représentait 15 % de la consommation finale d'énergie de la France en 2024.
Comment déclarer ses consommations sur OPERAT ?
On déclare ses consommations sur OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire) en quatre étapes, au plus tard le 30 septembre de chaque année.
La déclaration sur la plateforme OPERAT de l'ADEME suit cet ordre.
- Créez le compte et la structure déclarante.
- Déclarez les entités fonctionnelles assujetties : adresse, surface, compteurs.
- Saisissez les consommations de l'année précédente.
- Obtenez l'attestation annuelle et la notation Éco Énergie Tertiaire.
Quelles activités tertiaires sont visées par le décret ?
Les activités tertiaires visées par le décret sont les activités de service, marchandes ou non, hors industrie et agriculture, réparties en 60 catégories par l'arrêté du 10 avril 2020 modifié.
Elles se rangent notamment en sept familles.
- Bureaux, services publics et banques
- Commerce
- Enseignement
- Santé
- Hôtellerie
- Culture et spectacles
- Logistique
Ce sont ces activités qui définissent un bâtiment tertiaire ; il est soumis au décret à partir de 1 000 m² de surface de plancher.
Où trouver la valeur absolue de son activité ?
La valeur absolue de son activité se trouve dans l'annexe II de l'arrêté du 10 avril 2020, complétée par six arrêtés publiés au Journal officiel, datés de novembre 2020 à août 2025.
À chaque arrêté correspondent des valeurs en kWh/m²/an par catégorie et sous-catégorie d'activité, modulées par des indicateurs d'intensité d'usage.
Le décret tertiaire s'applique-t-il aux bâtiments neufs ?
Oui, le décret tertiaire s'applique aux bâtiments neufs dès leur première année pleine d'exploitation, à partir de 1 000 m² de surface tertiaire.
Cette année tient lieu d'année de référence, modifiable jusqu'à trois ans après réception du bâtiment. L'autre moyen de conformité, sans année de référence, est l'objectif en valeur absolue.
Comment le décret tertiaire s'applique-t-il aux collectivités ?
Le décret tertiaire s'applique aux collectivités comme à tout propriétaire ou occupant de surfaces tertiaires d'au moins 1 000 m², mairies, écoles et gymnases compris.
Deux facultés leur sont ouvertes : la mutualisation des résultats sur tout ou partie du patrimoine assujetti, la délégation de la déclaration à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Une copropriété est-elle soumise au décret tertiaire ?
Oui, une copropriété est soumise au décret tertiaire dès que ses surfaces à usage tertiaire cumulées atteignent 1 000 m², immeuble mixte compris.
Le propriétaire ou le locataire de chaque lot tertiaire déclare ses consommations ; le syndicat des copropriétaires déclare celles des parties communes et des équipements collectifs.
Le photovoltaïque aide-t-il à atteindre les objectifs ?
Oui, le photovoltaïque aide à atteindre les objectifs lorsque l'électricité produite sur site est autoconsommée.
Selon la foire aux questions (FAQ) ministérielle de juin 2020, cette électricité sort des consommations déclarées, car elle n'est pas facturée. L'électricité d'une opération d'autoconsommation collective, facturée aux participants, reste quant à elle déclarée sans être déduite.
Le décret tertiaire a-t-il évolué depuis 2019 ?
Oui, le décret tertiaire a évolué depuis 2019 par sa base législative et ses arrêtés d'application, en quatre étapes.
- 2020 à 2025 : publication de six arrêtés de valeurs absolues.
- 2021 : révision de l'article législatif L174-1 par la loi Climat et résilience.
- 2021 : report de la première déclaration au 30 septembre 2022.
- 2026 : correction des formules de modulation par l'arrêté du 11 août.